Por Fabrício Verdolin de Carvalho (@fabricioverdolin.adv.br)

Advogado OAB/PR 28857. Diretor Executivo da Comissão de Direito Securitário da OAB-PR,e integrante da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR e Sócio na Pellon & Verdolin – Sociedade de Advogados.

A locação de um imóvel urbano pode ser garantida por uma das modalidades previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91. As garantias permitidas são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo que é proibido exigir mais de uma dessas garantias no mesmo contrato.

Alguns locadores ainda optam por uma locação desprovida de garantia, pois a legislação prevê a concessão de liminar quando não há previsão contratual de garantia. Mas, seria uma boa estratégia?

Locar um imóvel sem garantia pensando na liminar de despejo é contar com a “sorte”.  Seria contar com a tramitação célere de um processo e ainda imaginar que o locatário será facilmente citado, além de enfrentar o recesso forense (embora a Lei do Inquilinato determine tramitação nas férias, algo raramente atendido). Quando se vê, a impontualidade do locatário faz aniversário e nada da retomada da posse.

Pensando na possibilidade de que este texto possa chegar aos proprietários de imóveis e imobiliárias que ainda não utilizam o Seguro Fiança, defende-se aqui que é importante sim ter uma garantia para toda e qualquer relação jurídica locatícia, até porque, a qualquer momento, a relação poderá sofrer um desequilíbrio no que tange a pontualidade das obrigações assumidas (Pandemia, Tragédia Climática, Desemprego etc.)

Então surge uma segunda indagação: Qual garantia escolher? A preferência do locador que ainda não está familiarizado com o Seguro Fiança seria de escolher aquela “tradicional” garantia? Aquele “irrecusável” convite direcionado para um amigo ou parente: “aceita ser o meu fiador?”

Vale lembrar que em 2022, o STF por 7×4 reafirmou: É constitucional a penhora do bem de família do fiador, seja em locação residencial ou comercial. (Tema 1127 da Repercussão Geral).

O argumento central daquele julgamento entendeu que a lei não faz distinção entre os tipos de locação – e a fiança é essencial para viabilizar contratos, especialmente para pequenos empreendedores. O resultado foi a tese fixada neste sentido: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”

E concluiu na ocasião: “Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação”.

Mas o locador pode exigir um seguro fiança? Sim, ele pode. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador e não uma faculdade do locatário. E é neste momento que o Seguro Fiança se apresenta como garantia robusta.

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